Das Bundesjustizministerium hat am 11. Mai den lange erwarteten Entwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt. Die Zielrichtung des Gesetzesvorschlages zeigt sich bereits im Titel: „Gesetz über die Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“. Die zentralen Änderungen sollen dazu beitragen, energetische Modernisierungen für den Eigentümer zu erleichtern. Der Gesetzentwurf sieht die Pflicht für den Mieter vor, energetische Sanierungsmaßnahmen zu dulden, und schließt eine Mietminderung für drei Monate aus. Der Gesetzentwurf enthält außerdem einige neue Vorschriften, die der beschleunigten Räumung von Wohnungen nach Nicht-Zahlung der Miete der dienen.

Der Gesetzentwurf für das neue Mietrecht im Überblick:
1. Legaldefinition „Erhaltungsmaßnahmen“ („Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder
zur Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind“) neu eingefügt ‐ § 555 a BGB
2. Legaldefinition „energetische Modernisierung“ („Maßnahmen, durch die nachhaltig
der Wasserverbrauch reduziert wird oder durch die nachhaltig Primär‐ oder
Endenergie eingespart oder Energie effizienter genutzt oder das Klima auf sonstige
Weise geschützt wird“). Dadurch wird der Austausch des Primärenergieträgers z.B.
bei Umstellung auf erneuerbare Energien von der energetischen Modernisierung
erfasst. ‐ § 555 b Nr. 1 BGB
3. Der bisherige § 554 BGB wird aufgehoben
4. Ausschluss der Mietminderung in den ersten drei Monaten einer
Modernisierungsmaßnahme (bei der Mietminderung wegen Einschränkung der
Tauglichkeit der Mietsache bleiben außer Betracht „eine Minderung der Tauglichkeit
für die Dauer von drei Monaten, soweit diese aufgrund einer Maßnahme eintritt, die
einer energetischen Modernisierung … dient“). Damit soll dem Vermieter ein Anreiz
zur schnellen Durchführung der Maßnahme gegeben werden. Die Frist von drei
Monaten ist noch nicht hinreichend definiert. ‐ § § 536 Abs. 1 Satz 3 Ziffer 2 BGB
5. Einführung des Grundsatzes der Duldungspflicht des Mieters für alle Maßnehmen der
energetischen Modernisierung im Wohnungsbestand („Der Mieter hat eine
Modernisierungsmaßnahme zu dulden“) ‐ § 555 d BGB
6. Mieter können weiter einen Härtefall geltend machen. Bei der Abwägung der Gründe
für den Härtefall sind Belange „der Energieeffizienz und des Klimaschutzes“ zu
berücksichtigen ‐ § 555 d Abs. 2 BGB
7. Für die Geltendmachung eines Härtefalls gilt eine Ausschlussfrist von einem,
längstens zwei Monaten. Das schafft für den Vermieter Rechtssicherheit in der
Bauphase. ‐ § 555 d Abs. 3 BGB
8. Bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen kann „der Vermieter auf
anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um insbesondere über die Einsparung von
Energie zu informieren“. ‐ § 555 c Abs. 3 BGB
9. Klarstellung, dass der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung im
Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben ist, wenn eine
Modernisierungsumlage gem. § 559 BGB erfolgt. Dann müssen allerdings auch die
neuen Betriebskosten mitgeteilt werden. ‐ § 555 c Abs. 1 Nr. 3 BGB
10. Die Umlage der Modernisierungskosten verbleibt bei 11 %. ‐ § 559 BGB
Seite 2 – Entwurf Mietrechtsänderungsgesetz im Überblick – Stand: 11. Mai 2011
11. Erhaltungskosten müssen nach billigem Ermessen von dem Erhöhungsverlangen
abgezogen werden. Das entspricht geltender Rechtslage, ist jetzt aber gesetzlich
verankert. ‐ § 559 Abs. 2 BGB
12. Im Mieterhöhungsverfahren wird nun eine eigene Härtefallprüfung vorgenommen, in
der die wirtschaftlichen Belange des Mieters berücksichtigt werden. In diesem Fall ist
der Vermieter zur Modernisierung berechtigt, aber nicht zur Mieterhöhung ‐ § 559
Abs. 4 BGB
13. Die Modernisierungsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ist neu in das
Gesetz aufgenommen worden. Das fördert den Abschluss solcher Vereinbarungen.
Die bei professionellen Vermietern übliche und bewährte Praxis soll auch auf
Kleinvermieter ausgedehnt werden.‐ § 555f BGB
14. Contractingkosten („Kosten der Wärmelieferung“) werden als Betriebskosten
anerkannt, Es gilt das Prinzip der Kostenneutralität für den Mieter. ‐ § 556 c BGB
15. Eine neue „Verordnung über die Wärmelieferung für Mietwohnraum – MietWohn‐
WärmeLV) wird erlassen. Das Contracting wird noch zu weiteren Diskussionen
führen. Der Gesetzesvorschlag erscheint noch nicht ausgereift.
16. Die Zahlung der drei Raten der Mietkaution wird an den Zeitpunkt der Zahlung der
Miete geknüpft ‐ § 551 Abs. 2 BGB – Werden die Raten nicht pünktlich gezahlt, kann
das Mietverhältnis wie bei ausbleibender Mietzahlung außerordentlich gekündigt
werden ‐ § 569 Abs. 3a BGB
17. Im Verfahren über rückständigen Mietzins kann der Vermieter die Hinterlegung der
laufenden Mietzahlung beantragen ‐ § 302 a ZPO
18. Weicht der Mieter von der Hinterlegungsanordnung ab, kann der Vermieter die
Räumung der Wohnung im einstweiligen Verfügungsverfahren (Titel) betreiben. ‐ §
940 a Abs. 3 ZPO
19. Gegen unberechtigte Untermieter kann der Vermieter einen Räumungstitel im
einstweiligen Verfügungsverfahren beantragen ‐ § 940 a Abs. 2 ZPO
20. Die Berliner Räumung – Besitzeinweisung des Vermieters in die Wohnung mit den
beweglichen Sachen – wird in der ZPO verankert ‐ § 885 a ZPO

Quelle IVD.net